Formulaire T776 : déclarer ses revenus de location

Vous louez un condo, un duplex ou une chambre ? Le loyer est imposable, et les dépenses engagées pour le gagner sont déductibles. Au fédéral, tout se calcule sur le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles.

Ce guide donne de l’information générale et ne remplace pas un conseil fiscal. Pour votre situation, consultez le guide T4036 de l’ARC ou un comptable.

Au Québec, le formulaire TP-128 s’ajoute pour la déclaration provinciale ; il a son propre guide.

Qui remplit le T776

La règle de l’ARC est claire : c’est le propriétaire de l’immeuble locatif qui déclare le revenu ou la perte. Seul propriétaire ? Vous déclarez le tout. En copropriété ? Chacun déclare sa part, selon son pourcentage de propriété. Ce pourcentage devrait rester le même d’une année à l’autre, sauf si la propriété change.

Un immeuble détenu par une société se déclare dans la déclaration de la société, pas sur un T776.

Les principales lignes

La partie 1 vous identifie, la partie 2 nomme les copropriétaires ou associés, et la partie 3 donne l’adresse de chaque immeuble et le nombre de logements loués. Suivent les revenus et les dépenses.

Revenus

Ligne 8141 : loyers bruts de tous les logements.
Ligne 8230 : autres revenus, comme la juste valeur marchande d’un loyer payé en biens ou en services.
Ligne 8299 : revenu brut de location total, à reporter à la ligne 12599 de votre déclaration.

Dépenses

L’ARC prévoit ces lignes de dépenses :

Ligne 8521 : publicité
Ligne 8690 : assurances
Ligne 8710 : intérêts et frais bancaires
Ligne 8810 : frais de bureau
Ligne 8860 : honoraires professionnels (juridiques et comptables)
Ligne 8871 : frais de gestion et d’administration
Ligne 8960 : entretien et réparations
Ligne 9060 : salaires et avantages
Ligne 9180 : impôts fonciers
Ligne 9200 : frais de déplacement
Ligne 9220 : services publics
Ligne 9281 : frais de véhicule à moteur (sans la DPA)
Ligne 9270 : autres dépenses

Du total, vous retirez la partie personnelle (ligne 9949), par exemple la portion de la maison que vous habitez. La ligne 9369 donne le revenu net ou la perte avant rajustements. Après les rajustements et la déduction pour amortissement (ligne 9936), la ligne 9946 donne votre revenu net ou votre perte, à reporter à la ligne 12600 de la déclaration. Une perte s’inscrit entre parenthèses.

Les locations à court terme ont leurs propres lignes (9365 à 9367) : les dépenses liées à une location à court terme non conforme aux règles provinciales ou municipales peuvent être refusées.

Ce qui se déduit, et ce qui ne se déduit pas

Les dépenses raisonnables engagées pour gagner un revenu de location sont déductibles. Certaines ne le sont jamais :

Le capital de l’hypothèque. Seuls les intérêts sont une dépense, pas le remboursement du prêt.
Votre propre travail. Vous repeignez un logement vous-même ? La peinture se déduit, pas la valeur de votre temps.
Les pénalités inscrites sur un avis de cotisation.
Les droits de mutation (la « taxe de bienvenue ») : ils s’ajoutent au coût de l’immeuble.

Les frais de véhicule ont leurs conditions. Avec un seul immeuble près de chez vous, il faut faire vous-même des réparations ou de l’entretien et transporter outils et matériaux. Avec au moins deux immeubles à deux endroits différents, loin de chez vous, les trajets pour percevoir les loyers, surveiller les travaux ou gérer les immeubles comptent aussi.

La plupart des propriétaires utilisent la méthode de la comptabilité d’exercice : le revenu quand il est gagné, la dépense quand elle est engagée. Une dépense payée d’avance, comme une assurance de trois ans, se répartit sur les années qu’elle couvre.

Gardez vos registres et vos reçus. En général, l’ARC demande de les conserver six ans après la fin de l’année d’imposition visée.

Dépense courante ou dépense en capital ?

C’est la question qui embête le plus les propriétaires. Une dépense courante se déduit au complet cette année. Une dépense en capital s’ajoute au coût de l’immeuble et se déduit peu à peu par la DPA.

Le guide de l’ARC pose quatre questions :

La dépense procure-t-elle un avantage durable ? C’est en général le cas d’une dépense en capital ; une dépense courante revient souvent après peu de temps.
Entretient-elle ou améliore-t-elle l’immeuble ? Le remettre dans son état d’origine, c’est en général courant. Le rendre meilleur qu’avant, c’est probablement du capital.
S’agit-il d’une partie de l’immeuble ou d’un bien distinct ? Remplacer une partie du bâtiment, comme le filage électrique, est en général courant, sauf si cela améliore l’immeuble. Acheter un bien distinct, comme un réfrigérateur, est une dépense en capital.
Quel est son montant ? Ce critère sert seulement si les autres ne tranchent pas : une dépense importante par rapport à la valeur de l’immeuble penche vers le capital.

La déduction pour amortissement (DPA) en bref

Le prix d’un immeuble ne se déduit pas d’un coup. On demande plutôt chaque année une déduction pour amortissement. L’essentiel :

Catégories et taux. La plupart des bâtiments acquis après 1987 sont dans la catégorie 1 (4 %). Les électroménagers et les meubles vont en général dans la catégorie 8 (20 %).
Le terrain ne s’amortit pas. Seule la part du prix qui revient au bâtiment entre dans le calcul.
Elle est facultative. Vous pouvez demander n’importe quel montant, de zéro jusqu’au maximum permis pour l’année.
La règle de la demi-année. L’année de l’achat, vous ne pouvez en général demander la DPA que sur la moitié des acquisitions nettes d’une catégorie. Certains biens, comme les biens admissibles à l’incitatif à l’investissement accéléré, font exception : vérifiez dans le T4036 à jour les règles qui s’appliquent selon la date de votre achat. Le guide décrit aussi un taux plus rapide proposé pour les nouveaux logements locatifs construits à cette fin.
Elle ne peut pas créer ni augmenter une perte de location. Si l’immeuble est déjà en perte avant la DPA, la DPA ne peut pas grossir cette perte.
Elle peut revenir. À la vente, une partie ou la totalité de la DPA demandée peut être ajoutée à votre revenu (récupération). Si le bâtiment est vendu sous sa valeur non amortie, vous pourriez plutôt avoir une perte finale.

Les copropriétaires

En copropriété, quelques points particuliers :

Remplissez la partie 2 avec les autres copropriétaires.
Inscrivez à la ligne 12599 le revenu brut de location de l’immeuble entier. L’ARC précise de ne pas répartir le revenu brut selon votre part.
Inscrivez votre part de la ligne 9369 (revenu net avant rajustements) au montant 2.
Les dépenses déductibles que vous avez payées vous-même comme copropriétaire, sans les déduire ailleurs sur le formulaire, vont à la ligne 9945.
Votre part de la récupération (ligne 9947) ou de la perte finale (ligne 9948) s’inscrit aussi.

Les pertes de location

Si les dépenses dépassent les loyers, la perte de location se déduit en général de vos autres revenus, pourvu que les dépenses aient servi à gagner un revenu. Deux mises en garde de l’ARC : un simple partage des frais n’est pas une location, et louer sous la juste valeur marchande à un proche ne permet généralement pas de déduire une perte.

Comment Indivia vous aide

Avec le forfait Investisseur immobilier, Indivia inscrit les revenus et les dépenses de chaque immeuble dans des catégories qui suivent les lignes du T776 et du TP-128, avec les reçus joints aux écritures.

Au moment des impôts, Rapports, Immeubles par ligne fiscale présente l’année de chaque contribuable ligne par ligne, comme sur le T776, à sa part de chaque immeuble : une carte par immeuble et une pour l’ensemble. Si vous ne possédez qu’une partie d’un immeuble, Immeuble entier affiche les montants complets à côté de votre part. Les frais partagés et les frais de véhicule tirés du journal de kilométrage y sont déjà inclus. Le capital de l’hypothèque et les dépenses en capital restent hors des lignes de dépenses.

Dans l’onglet Prix de base et gain de l’immeuble, vous inscrivez la DPA que vous ou votre comptable avez choisi de demander chaque année, avec sa catégorie. Le sommaire montre alors le revenu net après DPA, et l’onglet estime la récupération si vous vendiez à la valeur d’aujourd’hui. Indivia ne choisit pas la DPA à votre place.

Dans Réparations et améliorations, un travail marqué comme terminé envoie une amélioration au prix de base de l’immeuble, et le reste aux réparations et à l’entretien. Le sommaire s’exporte en CSV, s’imprime ou se partage avec votre comptable par un lien à durée limitée.

Sources

Dans l’aide d’Indivia

Indivia garde les chiffres dont parlent ces guides, pour chaque immeuble, chaque compte et chaque personne de votre ménage.

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