Revenus de location au Québec : le formulaire TP-128-V

Au Québec, un propriétaire d’immeuble locatif déclare ses loyers deux fois : dans sa déclaration fédérale avec le formulaire T776, et dans sa déclaration du Québec avec le formulaire TP-128-V. Les deux reposent sur les mêmes principes, mais Revenu Québec a son formulaire, sa ligne et quelques obligations bien à lui.

Ce guide donne de l’information générale et ne remplace pas un conseil fiscal. Pour votre situation, consultez les publications de Revenu Québec ou un comptable.

Le formulaire TP-128-V, c’est quoi ?

Son nom complet : TP-128, Revenus et dépenses de location d’un bien immeuble. Il est rempli par le particulier qui tire un revenu de la location d’un immeuble dont il est le seul propriétaire ou un copropriétaire.

Le guide qui l’accompagne est la brochure IN-100, Le particulier et les revenus locatifs, qui explique l’imposition des loyers et des dépenses au Québec.

Comme le T776, le TP-128 part des loyers reçus, retranche les dépenses engagées pour les gagner, puis la déduction pour amortissement (DPA) s’il y a lieu. Le résultat : votre revenu net de location, ou votre perte.

Où l’inscrire dans votre déclaration

Le revenu net de location va à la ligne 136 de la déclaration de revenus du Québec.
Une perte s’inscrit à la ligne 136 en montant négatif, précédé du signe moins, pour réduire vos autres revenus.
Vous joignez le formulaire TP-128 ou votre propre état des revenus et dépenses de location.
Revenu Québec demande un formulaire ou un état distinct pour chaque immeuble. Deux duplex, deux formulaires.

Deux cas particuliers :

Si votre location constitue en fait une entreprise, le revenu ne va pas à la ligne 136, mais à la ligne 22 de l’annexe L.
Si vous détenez un immeuble par l’entremise d’une société de personnes, votre part du revenu ou de la perte figure à la case 3 de votre relevé 15 (ou dans les états financiers de la société si vous n’avez pas reçu de relevé).

Le parallèle avec le T776 fédéral

Les notions sont les mêmes d’un formulaire à l’autre ; l’essentiel du travail fait pour l’un sert donc à l’autre :

Qui déclare : le propriétaire, ou chaque copropriétaire pour sa part.
Revenus : les loyers et autres revenus de location de l’année.
Dépenses courantes : déduites au complet dans l’année.
Dépenses en capital : ajoutées au coût de l’immeuble et déduites peu à peu par la DPA.
La DPA ne peut pas créer ni augmenter une perte de location. Revenu Québec rappelle cette règle pour la ligne 136.

Les numéros de ligne, eux, diffèrent. Le T776 suit la numérotation de l’ARC (8960 pour l’entretien et les réparations, par exemple) ; le TP-128 a la sienne. Remplissez chaque formulaire selon ses propres instructions plutôt que de recopier les numéros.

Les dépenses courantes selon Revenu Québec

Revenu Québec donne ces exemples de dépenses courantes déductibles :

La publicité pour trouver des locataires.
Les primes d’assurance et les taxes foncières.
Les intérêts sur les emprunts servant à acheter, entretenir ou améliorer l’immeuble.
Les frais pour obtenir un emprunt, comme l’assurance exigée par le prêteur : ils se déduisent en parts égales sur cinq ans. Si le prêt est remboursé plus tôt, le solde se déduit cette année-là.
L’entretien et les réparations qui remettent le bâtiment dans son état d’origine. Si vous faites le travail vous-même, vous déduisez les matériaux, pas la valeur de votre main-d’œuvre.
L’aménagement du terrain, sauf les trottoirs, allées, stationnements et murs de soutènement.
Les frais de tenue de livres et de vérification.
Les frais juridiques, sauf ceux liés à l’achat ou à la vente de l’immeuble.
Les salaires des personnes qui entretiennent ou exploitent l’immeuble.
Le chauffage, l’électricité, l’eau et Internet.

Dépenses en capital et DPA

Les frais pour acquérir, améliorer ou agrandir un immeuble sont des dépenses en capital. Revenu Québec est clair : elles ne sont pas déductibles l’année où vous les payez. Elles s’ajoutent au coût en capital de l’immeuble et peuvent donner droit à une déduction pour amortissement, calculée sur le TP-128.

Pour savoir si une dépense est une réparation ou une amélioration, le raisonnement est le même qu’au fédéral : remettre l’immeuble dans son état d’origine est en général une dépense courante, le rendre meilleur qu’avant est en général une dépense en capital. Notre guide sur le T776 détaille les quatre questions que pose l’ARC.

Les obligations propres au Québec

Le formulaire TP-1086.R.23.12 pour les travaux

C’est l’oubli classique. Si vous avez payé des travaux de rénovation, d’amélioration, d’entretien ou de réparation sur un immeuble situé au Québec et utilisé pour gagner un revenu, vous devez remplir le formulaire TP-1086.R.23.12, Frais engagés pour réaliser des travaux sur un immeuble, et le joindre à votre déclaration. Vous y donnez les renseignements demandés sur chaque personne ou entreprise qui a fait les travaux.

Certains travaux n’ont pas à être déclarés : ceux faits par l’exploitant d’un réseau de distribution de gaz, de télécommunications ou d’électricité, par un organisme public, ou par vous-même ou vos employés.

Selon Revenu Québec, le formulaire doit être produit dans le délai de production de la déclaration, même si vous n’êtes pas tenu d’en produire une autrement, et omettre les renseignements peut entraîner une pénalité : sa page sur les pénalités indique 200 $ ou plus pour ce formulaire. Gardez les factures et les coordonnées de vos entrepreneurs à portée de main toute l’année.

Les relevés 31 pour vos locataires

À titre de propriétaire, vous devez produire un relevé 31 pour chaque logement admissible dont le loyer était payé ou payable le 31 décembre. Une copie va à Revenu Québec, une autre à chaque locataire et sous-locataire, qui s’en sert pour demander le crédit d’impôt pour solidarité. Les relevés doivent être transmis au plus tard le dernier jour de février de l’année suivante.

Quelques conseils pratiques

Tenez des registres distincts pour chaque immeuble, puisque chacun a son propre TP-128.
Notez votre pourcentage de copropriété et gardez-le cohérent avec ce que vous déclarez au fédéral.
Inscrivez les coordonnées de l’entrepreneur avec chaque paiement de travaux, au fur et à mesure : le TP-1086.R.23.12 se remplit alors en quelques minutes.
Notez chaque année la DPA demandée dans chaque déclaration : elle compte à la vente, puisqu’une partie peut revenir dans votre revenu.

Comment Indivia vous aide

Avec le forfait Investisseur immobilier, chaque catégorie de revenu et de dépense d’Indivia porte à la fois sa ligne du T776 et sa ligne du TP-128 : une seule série d’écritures sert aux deux déclarations.

Rapports, Immeubles par ligne fiscale présente l’année de chaque contribuable sur le T776 et, juste en dessous, la même année sur le TP-128, avec une carte par immeuble (pratique, puisque Québec veut un formulaire par immeuble) et une pour l’ensemble, à la part de chaque propriétaire. La DPA réclamée que vous inscrivez chaque année dans l’onglet Prix de base et gain de l’immeuble est incluse, et le revenu net affiché est après DPA.

Réparations et améliorations sépare les réparations des améliorations en capital, avec les soumissions, les photos et les factures de chaque travail, et les reçus joints restent avec les écritures quand vient le temps de remplir vos formulaires. Le sommaire s’exporte en CSV, s’imprime ou se partage avec votre comptable par un lien à durée limitée.

Sources

Dans l’aide d’Indivia

Indivia garde les chiffres dont parlent ces guides, pour chaque immeuble, chaque compte et chaque personne de votre ménage.

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