Ce guide donne de l’information générale, pas des conseils fiscaux ou financiers. Vérifiez votre situation auprès de l’ARC, de Revenu Québec ou d’un professionnel.
Quand vous vendez votre maison au Canada, le gain est habituellement libre d’impôt. C’est l’exemption pour résidence principale, l’une des règles fiscales les plus avantageuses qu’une famille utilisera jamais. Mais elle n’a rien d’automatique : il faut déclarer la vente et, si votre famille possède plus d’une propriété, en loue une partie ou en a changé l’usage, les détails comptent.
Ce qui peut être une résidence principale
Une maison, un chalet, un condo, un appartement, une maison mobile, une roulotte ou même une maison flottante peuvent être une résidence principale. Selon l’ARC, une propriété est admissible pour une année si toutes ces conditions sont remplies :
- Vous en êtes propriétaire, seul ou avec une autre personne.
- Vous, votre conjoint actuel ou ancien (marié ou de fait) ou l’un de vos enfants y avez habité à un moment de l’année.
- Vous la désignez comme résidence principale pour cette année.
Le terrain sous la maison et autour compte aussi, en général jusqu’à un demi-hectare. Au-delà, il faut montrer que le terrain était nécessaire pour l’usage et la jouissance de la maison.
Une seule propriété par unité familiale par année
Depuis 1982, une famille ne peut désigner qu’une seule propriété comme résidence principale pour chaque année. Pour cette règle, votre unité familiale comprend vous, votre conjoint (sauf si vous viviez séparés en vertu d’un jugement ou d’une entente écrite de séparation) et vos enfants de moins de 18 ans qui ne sont ni mariés ni en union de fait.
Un couple qui possède une maison en ville et un chalet ne peut donc pas protéger les deux pour les mêmes années. Quand l’un des deux est vendu, le couple choisit les années à lui attribuer, et ces années ne pourront plus servir pour l’autre.
La formule et la règle du « plus un »
La partie exonérée du gain se calcule ainsi :
- Gain × (1 + nombre d’années désignées) ÷ nombre d’années de détention
Le 1 de plus existe parce qu’en déménageant, on possède souvent deux habitations la même année. Il permet de traiter les deux comme résidence principale l’année où vous vendez l’une et achetez l’autre, même si une seule peut être désignée.
Exemple. Vous avez acheté un condo en 2015 et y avez habité jusqu’à sa vente en juin 2022. En mai 2022, vous avez acheté une maison. Vous avez détenu le condo pendant 8 années d’imposition (de 2015 à 2022). Si vous désignez le condo pour 2015 à 2021 (7 ans), la partie exonérée est (1 + 7) ÷ 8 = 100 %. Le gain est entièrement libre d’impôt, et l’année 2022 reste libre pour la maison.
La désignation partielle
Rien ne vous oblige à désigner toutes les années de détention. Il est parfois avantageux de répartir les années entre deux propriétés, pour que chacune reçoive celles où elle a pris le plus de valeur par année.
Exemple. Votre chalet affiche un gain de 200 000 $ après 10 ans. Si vous le désignez pour 4 ans, la partie exonérée est (1 + 4) ÷ 10 = 50 % : 100 000 $ sont exonérés et les autres 100 000 $ forment un gain en capital imposable. Ces 4 années ne pourront plus être désignées pour votre maison quand vous la vendrez.
Déclarer la vente (depuis 2016)
Depuis l’année d’imposition 2016, vous devez déclarer la vente de votre résidence principale dans votre déclaration, même si tout le gain est exonéré. L’ARC n’accorde l’exemption que si la vente et la désignation sont déclarées.
- Déclarez la vente à l’annexe 3, Gains (ou pertes) en capital : l’année d’acquisition, le produit de la vente et une description de la propriété.
- Remplissez le formulaire T2091(IND), Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier. Si la propriété a été votre résidence principale pour toutes les années de détention, ou pour toutes sauf une, la page 1 suffit. Sinon, remplissez tout le formulaire pour calculer la partie imposable.
- Au Québec, remplissez aussi le formulaire TP-274, Désignation d’un bien comme résidence principale, et cochez la case 109 de la partie A de l’annexe G, puis joignez les deux à votre déclaration de revenus du Québec.
Si vous avez oublié de déclarer la vente, demandez à l’ARC de modifier votre déclaration de l’année de la vente. L’ARC peut accepter une désignation tardive, mais une pénalité peut s’appliquer : le moins élevé de 8 000 $ ou de 100 $ par mois complet de retard. Du côté de Revenu Québec, ne pas transmettre le formulaire TP-274 peut entraîner une pénalité de 100 $ par mois, jusqu’à concurrence de 5 000 $.
Logements loués et changements d’utilisation
Chaque fois que vous changez l’utilisation d’une propriété, par exemple en louant votre maison ou en emménageant dans un immeuble que vous louiez, l’impôt la traite comme si vous l’aviez vendue à sa juste valeur marchande et rachetée aussitôt.
- De la maison au logement loué. Le choix prévu au paragraphe 45(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu annule cette vente présumée. La propriété peut alors rester votre résidence principale jusqu’à quatre ans pendant qu’elle est louée, à condition de rester résident du Canada, de ne désigner aucune autre propriété pour ces années et de ne demander aucune déduction pour amortissement (DPA) sur elle.
- Du logement loué à la maison. Le choix prévu au paragraphe 45(3) peut permettre de compter jusqu’à quatre années avant l’emménagement comme années de résidence principale, à des conditions semblables.
- Louer une partie de la maison. Louer une chambre ou avoir un bureau à domicile ne change habituellement pas l’utilisation si la location reste accessoire à l’habitation, sans changement de structure et sans DPA sur cette partie. Aménager un logement distinct ou demander de la DPA peut faire en sorte que cette partie soit considérée comme vendue.
- Revendre rapidement. Une habitation détenue moins de 365 jours consécutifs tombe sous la règle sur la revente précipitée : le gain est traité comme un revenu d’entreprise et non comme un gain en capital, de sorte que l’exemption ne s’applique pas. Il existe des exceptions pour certains événements de la vie, comme un décès dans la famille, une séparation, une maladie grave, une perte d’emploi ou un déménagement d’au moins 40 km pour se rapprocher d’un nouvel emploi ou d’une école.
Tenir des registres année par année
La vente aura peut-être lieu dans des décennies, et il faudra prouver ce qui s’est passé chaque année. Conservez :
- L’acte d’achat, le prix et les frais d’acquisition.
- Les factures des améliorations (une toiture neuve, un agrandissement), qui augmentent votre coût et réduisent le gain.
- La propriété où chaque membre de la famille a habité, année par année.
- Les périodes de location, les loyers et la DPA demandée chaque année.
- Tout choix 45(2) ou 45(3) produit, et une évaluation à chaque changement d’utilisation.
Comment Indivia vous aide
L’onglet Prix de base et gain d’une propriété montre son prix de base rajusté (le prix, les frais de clôture et les améliorations) et estime le gain en capital si vous vendiez aujourd’hui, la partie imposable et votre part. Sous Résidence principale, choisissez les années où la propriété a été votre résidence principale. La partie exonérée suit la formule (1 + années désignées) ÷ années de détention et, si la même année est aussi désignée pour une autre de vos propriétés, l’onglet vous rappelle qu’une seule propriété par famille peut être la résidence principale pour une année.
À la vente, le bouton Vendre (assistant) enregistre le prix, les frais de vente et l’hypothèque remboursée, et l’onglet devient Vente et gain, avec l’exemption et les années désignées. L’impôt estimé sur vos gains, à la page Valeur nette, laisse de côté les années de résidence principale. Chaque propriété a aussi un onglet Documents pour l’acte et les factures. Ce sont des estimations, pas des conseils fiscaux.
Le prix de base, le gain en capital et les années de résidence principale font partie du forfait Gratuit. Entrer la DPA demandée chaque année, pour une maison louée en tout ou en partie, fait partie du forfait Investisseur immobilier.
Sources
- Résidence principale (ARC)
- Folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale (ARC)
- Déclaration de la vente de votre résidence principale pour les particuliers (ARC)
- Désignation d’une résidence principale (Revenu Québec)
Dans l’aide d’Indivia
Indivia garde les chiffres dont parlent ces guides, pour chaque immeuble, chaque compte et chaque personne de votre ménage.