Ce guide donne de l’information générale, pas des conseils fiscaux ou financiers. Lisez votre contrat hypothécaire et vérifiez votre situation auprès de votre prêteur ou d’un professionnel.
Vous avez entré votre hypothèque dans un calculateur en ligne et le paiement ne correspond pas tout à fait à ce que prélève votre banque ? Ce n’est pas une erreur de votre part. Au Canada, l’intérêt hypothécaire ne se calcule pas comme le supposent la plupart des calculateurs américains. L’écart est petit chaque mois, mais il s’additionne, et il compte si vous voulez un solde et un avoir exacts.
Ce que dit la loi
La Loi sur l’intérêt, une loi fédérale, prévoit une règle propre aux hypothèques. Selon l’article 6, quand une hypothèque se rembourse par versements combinés (chaque paiement mêle capital et intérêts, comme presque toutes les hypothèques résidentielles), aucun intérêt n’est exigible à moins que l’acte n’indique le capital et le taux d’intérêt « calculé annuellement ou semestriellement, mais non d’avance ».
Les prêteurs rédigent leurs hypothèques à taux fixe en conséquence, et cela se voit dans l’encadré informatif de votre contrat. L’exemple d’encadré publié par l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) pour une hypothèque à taux fixe indique : « L’intérêt est composé deux fois par année, mais porté au débit du compte mensuellement. »
Autrement dit, un taux fixe de 5,00 % veut dire 5,00 % par année, capitalisé semestriellement (deux fois par année), même si vous payez chaque mois.
Pourquoi la capitalisation change le vrai taux
La capitalisation, c’est la fréquence à laquelle l’intérêt s’ajoute au solde et se met lui-même à porter intérêt. Plus elle est fréquente, plus vous payez pour un même taux affiché.
- Semestrielle (Canada) : 5,00 % capitalisé deux fois par année, c’est 2,5 % tous les six mois. Sur un an : 1,025 × 1,025 = 1,050625, soit un taux annuel effectif de 5,0625 %.
- Mensuelle (prêt américain typique) : 5,00 % capitalisé chaque mois, c’est 5/12 % par mois. Sur un an : (1 + 0,05/12)^12 = 1,051162, soit un taux annuel effectif de 5,1162 %.
Même « 5 % » sur papier, mais la version canadienne coûte moins cher.
La formule
Comme vous payez chaque mois alors que l’intérêt se capitalise deux fois par année, le prêteur doit trouver le taux mensuel qui équivaut à 2,5 % tous les six mois. Pour un taux annuel affiché j, capitalisé semestriellement :
- Taux mensuel : i = (1 + j/2)^(1/6) − 1
On applique ensuite la formule habituelle du paiement, où P est le montant emprunté et n le nombre de paiements mensuels :
- Paiement : P × i ÷ (1 − (1 + i)^(−n))
Un calculateur à l’américaine saute la première étape et prend simplement i = j/12.
Un exemple chiffré
Prenons une hypothèque de 400 000 $ à 5,00 % fixe, amortie sur 25 ans (300 paiements mensuels).
Calcul canadien (capitalisation semestrielle)
- Taux mensuel : (1,025)^(1/6) − 1 = 0,412392 %
- Paiement mensuel : 2 326,42 $
- Intérêts du premier mois : 400 000 $ × 0,412392 % = 1 649,57 $
- Solde après 5 ans (60 paiements) : environ 354 030 $
Calcul à l’américaine (capitalisation mensuelle)
- Taux mensuel : 5 % ÷ 12 = 0,416667 %
- Paiement mensuel : 2 338,36 $
- Intérêts du premier mois : 1 666,67 $
- Solde après 5 ans : environ 354 321 $
La méthode américaine gonfle le paiement de 11,94 $ par mois, soit 716,40 $ sur un terme de cinq ans, et affiche au renouvellement un solde trop élevé d’environ 290 $. Si le taux restait à 5 % pendant les 25 ans, l’écart d’intérêts totaux serait d’environ 3 582 $ (297 926 $ contre 301 508 $). Nous avons vérifié ces chiffres avec un court programme qui applique la formule ci-dessus et le calendrier de 60 mois.
Les chiffres de votre prêteur peuvent varier un peu selon l’arrondi, la date exacte du paiement ou une autre fréquence (aux deux semaines, hebdomadaire ou accélérée). La méthode reste la même.
Le taux variable, c’est autre chose
Une hypothèque à taux variable suit le taux préférentiel du prêteur : le taux bouge pendant le terme. Quelques points à connaître :
- La capitalisation dépend du contrat. L’exemple d’encadré de l’ACFC pour une hypothèque à taux variable indique lui aussi « composé deux fois par an, mais porté au débit du compte mensuellement », mais tous les prêteurs ne font pas pareil, et certains contrats à taux variable capitalisent chaque mois. Lisez la ligne sur l’intérêt dans l’encadré informatif de votre propre contrat : elle précise laquelle s’applique.
- Paiement fixe ou paiement ajustable. Pour certaines hypothèques à taux variable, le paiement change avec le taux préférentiel. Pour d’autres, le paiement reste le même et seule la répartition entre intérêts et capital bouge.
- Le taux déclencheur. Avec un paiement fixe, si les taux montent assez, le paiement ne couvre plus que les intérêts : c’est ce que l’ACFC appelle le taux déclencheur. Au-delà, le solde peut augmenter, et le prêteur peut exiger un paiement plus élevé, un versement forfaitaire ou un passage au taux fixe.
Les marges de crédit, y compris les marges hypothécaires, fonctionnent autrement : leur propre contrat précise comment l’intérêt est calculé.
Pourquoi les calculateurs américains se trompent
La plupart des outils de budget et de calcul de prêt ont été conçus pour le marché américain, où un taux hypothécaire se capitalise chaque mois. Ils divisent le taux par 12, point. Pour une hypothèque canadienne à taux fixe, cela donne :
- Un paiement trop élevé, de quelques dollars à quelques dizaines de dollars selon le taux et le solde.
- Un tableau d’amortissement qui dérive : chaque mois, un peu trop d’intérêts et pas assez de capital, de sorte que le solde et votre avoir paraissent moins bons qu’en réalité.
- Un solde erroné au renouvellement, justement le chiffre dont vous avez besoin pour comparer des offres ou planifier un refinancement.
Certains outils permettent de choisir une capitalisation « semestrielle ». Sinon, le plus sûr est d’entrer le paiement réel de votre prêteur et de comparer le solde à votre relevé hypothécaire annuel.
Quoi vérifier sur votre propre hypothèque
- La ligne sur l’intérêt dans l’encadré informatif de votre contrat : taux fixe ou variable, et fréquence de capitalisation.
- Le paiement et la fréquence que votre prêteur prélève réellement.
- Le solde de votre relevé annuel, à comparer avec vos propres données.
- Votre date de renouvellement : le taux peut changer à chaque nouveau terme, alors relisez l’encadré informatif quand vous renouvelez.
Comment Indivia vous aide
Dans l’onglet Prêts et hypothèques d’une propriété, ajoutez l’hypothèque avec son montant et sa date de début. Avec le taux, le paiement et le terme, le solde suit le calendrier canadien, avec des intérêts composés deux fois par année sur les hypothèques à taux fixe. Le réglage Capitalisation des intérêts offre deux fois par année (semestrielle), mensuelle ou une fois par année : une hypothèque à taux variable peut donc suivre ce que dit votre contrat.
Quand le taux change au renouvellement, ajoutez un changement de taux. Pour aligner l’application sur votre prêteur, ajoutez un solde tiré de son relevé. Un prêt peut avoir ses propres propriétaires, et le graphique de la propriété montre sa valeur, sa dette et son avoir au fil du temps. L’application vous avertit aussi à l’avance de la date de renouvellement. Les prêts avec capitalisation semestrielle canadienne font partie du forfait Gratuit.
Sources
- Loi sur l’intérêt, article 6 (Lois du Canada)
- Exemple d’encadré informatif : hypothèque à taux d’intérêt fixe (ACFC)
- Exemple d’encadré informatif : hypothèque à taux d’intérêt variable (ACFC)
- Hypothèques à taux variable et paiements fixes (ACFC, note d’information 2024)
Dans l’aide d’Indivia
Indivia garde les chiffres dont parlent ces guides, pour chaque immeuble, chaque compte et chaque personne de votre ménage.